ZFP Craiova s.r.o.

Definice produktu

Úvěr je poskytován společností ZFP Finance I., s.r.o. (IČO: 05139546), kdy úvěrová smlouva je uzavřena mezi ZFP Craiova s.r.o. (IČO: 09982442) a ZFP Finance I., s.r.o. Investor tedy participuje na úvěrové smlouvě a má smluvní vztah pouze se ZFP Finance I., s.r.o.

Účelem poskytnutého úvěru společnosti ZFP Craiova s.r.o. je nákup akcií až do výše 75 % ve společnosti RC CRAIOVA NEW S.E. (IČO: 39337231), provozující kancelářskou budovu ve městě Craiova v Rumunsku a zaplacení finančních nákladů spojených s úvěrem poskytnutým od ZFP Finance I., s.r.o.

Úvěr je poskytnutý ZFP Craiova s.r.o., prodávajícím je RC Europe Property a.s. (IČO: 27756734)
 
Výše úvěru je sjednána na 124.000.000 Kč. Úvěr je možné čerpat pouze za předpokladu splnění všech podmínek dle úvěrové smlouvy. V případě nesplnění všech podmínek je úvěrující oprávněn zastavit čerpání úvěru. Čerpání úvěru je rozděleno do tranší, kdy velikost jedné tranše je rovna jakékoliv výši finančních prostředků dostupných k poslednímu dni v měsíci, a to pouze v období čerpání, a nebo částce 5.000.000 Kč kdykoliv.

Úvodní popis záměru

• Nákup 75% obchodního podílu v kancelářské budově se stabilním nájemcem, forma akvizice Share deal
• Nájemce je k datu 1.4.2021 CEZ Romania S.A. (identifikační číslo RO18196091)
  • Obsazenost: 100 %
  • Nájemní smlouva platná do roku 2033

 
Ve prospěch ZFP Finance I., s.r.o. bude zřízeno zástavní právo ke 100% obchodnímu podílu ZFP Craiova s.r.o.

Splátky úroků jsou nastaveny 1x ročně, a to vždy k 1. 6. Splatnost je 1. 6. 2025. První úrokový výnos bude tedy vyplacen 1. 6. 2022.

Investovat je možno jen od 1. do 25. dne v měsíci. Od 26. dne do posledního dne v měsíci jsou investice pozastaveny. 

Počátek úročení pro Investory:
Participace Investora, který získal Podmíněnou participaci mezi 16. 4. 2021 až 25. 4. 2021, je úročena ode dne 1. 6. 2021.
Participace Investora, který získal Podmíněnou participaci dne 1. 5. 2021, je úročena ode dne 1. 6. 2021.
Zde uvedené pojmy začínající velkým písmenem odpovídají definicím pojmů uvedeným v Příloze č. 1 Definice pojmů Rámcové smlouvy o participacích.

Popis lokality

Župa Dolj je situována v jihozápadní části země s více než 650.000 obyvateli, a je tak sedmou nejlidnatější částí Rumunska. Dolj se dále skládá z Craiova, Bailesti a Calafat. Craiova je nejprůmyslovější částí župy s rozlohou 81 km² a populací 270.000 obyvatel, a je tak šesté nejlidnatější město v Rumunsku. Oblast Dolj je především zemědělskou oblastí. Průmysl v Craiově se zaměřuje na automobilový průmysl, elektrárenský průmysl, výrobu lokomotiv, stavební materiály, textilní průmysl apod. V Craiově je v současné době mezinárodní letiště, které je situováno na východní straně města.  

Obr. č. 1: Mapa Rumunska se zvýrazněním župy Dolj a města Craiova

Popis nemovitosti

V prosinci roku 2015 byla dokončena výstavba kancelářské budovy v Rumunsku a byla předána k užívání nájemci CEZ Romania S.A. Od ledna 2016 společnost začala RC CRAIOVA NEW S.E. inkasovat pravidelné platby nájemného. Provoz kancelářské budovy probíhá již šestým rokem od předání nájemci. 

Nemovitost je situována na severozápadě města Craiova, vzdálená je 3 km od centra s velmi dobrou dopravní dostupností a přítomností městské hromadné dopravy. Oficiální adresa je Calea Severinului 19, Craiova, župa Dolj, Rumunsko. Budova leží na pozemku o velikosti 7.949 m² a je ve vlastnictví RC CRAIOVA NEW S.E. Na pozemku jsou dvě budovy s názvem C2 – trafostanice a C9 – kancelářská budova. Budova je pětipodlažní (přízemí + 4 NP), není podsklepena a k dispozici je 170 parkovacích míst určených výhradně pro nájemce.

Na základě technického posouzení, které si nechalo ZFP Finance I., s.r.o. vypracovat, je budova ve velmi dobrém technickém stavu, kvalitu zpracování a použitých materiálů a technologií lze zařadit do vyššího středního standardu. Stavebně jsou použity kvalitní materiály odpovídající očekávaným standardům administrativních budov. Pro vytápění a chlazení jsou použity VRV systémy - topení, chlazení a rekuperace.

Pokud byly dodrženy materiály a výrobci jednotlivých zařízení, tak jak je uvedeno v nájemní smlouvě, je možno předpokládat bezproblémovou kvalitu provozu budovy. Dále je dle vypracovaného technického posouzení pravděpodobné, že budova bude do roku 2033, kdy končí nájemní smlouva, potřebovat investici do 400.000 EUR. Pro potřeby poskytnutí úvěru nevidíme negativní dopad, vzhledem k relativně krátké splatnosti. Vyšších investic bude potřeba nejdříve za 5 let, tedy po splatnosti úvěru.

Analyzovaná nemovitost je plně připojená na všechny inženýrské sítě – voda, plyn, elektrická energie, odpady.
Celková pronajímatelná velikost nemovitosti (GLA) je 6.361 m².

Obr. č. 2: Foto předmětné budovy

Analýza rizik

V rámci analýzy uvádíme následující rizika, která vnímáme jako nejvýznamnější:

COVID-19
Riziko je těžko predikovatelné jak v oblasti dopadů, zda nastane a v jaké pravděpodobnosti. Vycházíme-li z toho, že hlavním nájemcem je nadnárodní společnost, která ani v době vrcholu COVID-19 neměla vážnější problémy, tak možné dopady vnímáme omezeně a krátkodobě. COVID-19 nezměnil poptávku jak investorů, tak běžných klientů a yieldové výnosy kancelářských budov stagnují. Dopad na finanční trhy může být ve zvýšené požadované návratnosti, tedy negativní dopad na hodnotu aktiv.

Kurzové riziko
Společnost ZFP Craiova s.r.o. inkasuje 100 % svých zisků v eurech, kdy úvěr je poskytován v české koruně. Zde nám plyne možné riziko. V případě negativního scénáře může být úvěrovaný tímto rizikem ohrožen.

Tržní riziko
V rámci tržního rizika je společnost ohrožena změnou poptávky a nabídky na trhu komerčních budov. Dále růstem tržních úrokových sazeb a celkovou změnou související s hospodářskými cykly. Vlivem výše popsaných faktorů může společnost vykázat pokles příjmů, růst nákladů. Ve výsledku může být ohrožena schopnost dostát svým závazkům.

Právní riziko
ZFP Craiova s.r.o. může být ohrožena právními riziky, a to změnou právního prostředí. Sekundárně se právní riziko dotýká i případných sporů a vymáhání následných pohledávek.

Daňové riziko
Působnost ZFP Craiova s.r.o. v Rumunsku může být ohrožena v důsledku daňových změn, například daní z nemovitosti, sektorovou daní a jinými daněmi, jež mají vliv na podnikatelské prostředí v zemi.
 
Další rizika spojená s participací na úvěru a střety zájmů jsou popsány zde: https://admin.zfp-finance.cz/getmedia/2a29e363-6dfa-44a7-bf96-080750e0f31e/Upozorneni-na-rizika-participaci-uveru-a-strety-zajmu_1.pdf
 
Je nutné zdůraznit, že rizika se mohou kumulovat a tím znásobovat své dopady. Nebyla taxativně vyjmenována všechna rizika, ale pouze ta, která považujeme za významná. Rovněž nedokážeme v tuto chvíli analyzovat a vyhodnotit všechny možné dopady COVID-19, stejně tak reakce politiků na toto riziko.