ZFP GROUP I.

Minimální vklad: 50 000 Kč

Definice produktu

Primárním účelem poskytnutého úvěru společnosti ZFP GROUP, a.s. je, prostřednictvím navýšení příplatku mimo základní kapitál ve společnosti ZFP RF s.r.o. (IČ: 046 29 779), nákup podílu v ZFP Investments, investiční společnost, a.s. (IČ: 242 52 654), který bude proveden prostřednictvím dceřiné společnosti ZFP RF s.r.o., zaplacení transakčních nákladů a náklady spojené s úvěrem od ZFP Finance I., s.r.o. 

Primární činností ZFP Investments, investiční společnost, a.s. je obhospodařování a administrace fondu ZFP realitní fond, otevřený podílový fond, který vznikl v červnu roku 2013, a celková hodnota čistých aktiv pod správou ke konci roku 2021 přesahovala 10,6 mld. Kč. Fond se tak stal z pohledu celkových čistých aktiv pod správou druhým největším realitním fondem v České republice.

Výše úvěru je sjednána na 42.000.000 Kč. Úvěr je možné čerpat pouze za předpokladu splnění všech podmínek dle úvěrové smlouvy. V případě nesplnění všech podmínek je úvěrující oprávněn zastavit čerpání úvěru. Čerpání úvěru je umožněno ke dni 1. 3. 2022, kdy velikost úvěru je rovna jakékoliv výši finančních prostředků dostupných k poslednímu dni v měsíci.

Splátky úroků jsou nastaveny 1x ročně, a to vždy ke dni 31. 5. První úrokový výnos tak bude vyplacen 31. 5. 2023.
Splatnost úvěru je 31. 5. 2026.

Minimální cíl je 5 000 000 Kč
Investováno
42 000 000 Kč
Maximální cíl
42 000 000 Kč
Datum spuštění 18.02.2022
Očekávaný výnos v % p.a. 5,1 %
Předpokládaná splatnost 31.05.2026
Počet vkladů 211
Stav projektu Zafinancováno

Definice produktu

Úvěr je poskytován společností ZFP Finance I., s.r.o. (IČ: 051 39 546), kdy úvěrová smlouva je uzavřena mezi ZFP GROUP, a.s. a ZFP Finance I., s.r.o. Investor tedy participuje na úvěru a má smluvní vztah pouze se ZFP Finance I., s.r.o.

Účelem poskytnutého úvěru společnosti ZFP GROUP, a.s. je, prostřednictvím navýšení příplatku mimo základní kapitál ve společnosti ZFP RF s.r.o. (IČ: 046 29 779), nákup podílu v ZFP Investments, investiční společnost, a.s. (IČ: 242 52 654), který bude proveden prostřednictvím dceřiné společnosti ZFP RF s.r.o., zaplacení transakčních nákladů a nákladů spojených s úvěrem od ZFP Finance I., s.r.o. Pokud by výše uvedený záměr nebylo možné realizovat, společnost ZFP GROUP, a.s. je rovněž oprávněna poskytnutý úvěr využít k nákupu komerčních nemovitostí, ale to pouze po předchozím schválení ze strany ZFP Finance I., s.r.o.

Primární činností ZFP Investments, investiční společnost, a.s. je obhospodařování a administrace fondu ZFP realitní fond, otevřený podílový fond, který vznikl v červnu roku 2013, a celková hodnota čistých aktiv pod správou ke konci roku 2021 přesahovala 10,6 mld. Kč. Fond se tak stal z pohledu celkových čistých aktiv pod správou druhým největším realitním fondem v České republice.

Výše úvěru je sjednána na 42.000.000 Kč. Úvěr je možné čerpat pouze za předpokladu splnění všech podmínek dle úvěrové smlouvy. V případě nesplnění všech podmínek je úvěrující oprávněn zastavit čerpání úvěru. Čerpání úvěru je umožněno ke dni 1.3.2022, kdy velikost úvěru je rovna jakékoliv výši finančních prostředků dostupných k poslednímu dni v měsíci.

Splátky úroků jsou nastaveny 1x ročně, a to vždy k 31. 5. První úrokový výnos bude vyplacen 31. 5. 2023. Splatnost úvěru je 31. 5. 2026.

Analýza úvěrovaného ZFP GROUP, a.s.

ZFP GROUP, a.s. je akciová společnost vlastněná českým kapitálem. Konečnými majoritními vlastníky jsou paní Jarmila Poliaková a pan Vladimír Poliak, kteří prostřednictvím společnosti Z F P s.r.o. (IČ: 607 45 347) vlastní více než 67% podíl v ZFP GROUP, a.s. (IČ: 293 60 951). Celkově má ZFP GROUP, a.s. více než 90 akcionářů.

STRUKTURA KONSOLIDAČNÍHO CELKU k 31.12.2020





Z výše uvedeného grafu konstatujeme, že hospodářský výsledek ZFP GROUP, a.s. se od roku 2018 až do roku 2020 pohyboval v intervalu +33 mil. Kč až po +50 mil. Kč. Většinovým zdrojem výnosů a zisku jsou přijaté dividendy z dceřiných společností, viz diagram č. 1. Většina finančních prostředků byla následně vyplacena formou dividendy akcionářům ZFP GROUP, a.s.

Analýza ZFP Investments, investiční společnost, a.s.

V rámci naší analýzy jsme prověřili i společnost ZFP Investments, investiční společnost, a.s.

ZFP Investments, investiční společnost, a.s. je společnost podnikající podle zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů (dále "ZISIF"), v rozsahu povolení uděleného Českou národní bankou:

  • obhospodařování a provádění administrace speciálních fondů a zahraničních investičních fondů srovnatelných se speciálním fondem;
  • obhospodařování a provádění administrace fondů kvalifikovaných investorů, s výjimkou kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání, a zahraničních investičních fondů srovnatelných s fondem kvalifikovaných investorů, s výjimkou zahraničních investičních fondů srovnatelných s kvalifikovaným fondem rizikového kapitálu a zahraničních investičních fondů srovnatelných s kvalifikovaným fondem sociálního podnikání;
  • podle § 38 odst. 2 písm. a) ZISIF provádění úschovy cenných papírů a vedení evidence zaknihovaných cenných papírů vydávaných investičními fondy a zahraničními investičními fondy uvedenými v § 485 odst. 1 písm. d) ZISIF pro jiného, a to i ve vztahu k investičním fondům a zahraničním investičním fondům, jejichž obhospodařovatel, je oprávněn přesáhnout rozhodný limit;
  • obhospodařování majetku zákazníka, jehož součástí je investiční nástroj, na základě volné úvahy v rámci smluvního ujednání (portfolio management);
  • provádění úschovy a správy investičních nástrojů, včetně souvisejících služeb, avšak pouze ve vztahu k cenným papírům a zaknihovaným cenným papírům vydávaným investičním fondem nebo zahraničním investičním fondem;
  • poskytování investičního poradenství týkajícího se investičních nástrojů.

Do roku 2021 bylo jedinou podnikatelskou činností investiční společnosti obhospodařování a administrace fondu ZFP realitní fond, otevřený podílový fond, ZFP Investments, investiční společnost, a.s. Příjmem investiční společnosti je především úplata za obhospodařování majetku fondu ZFP realitní fond, jehož celková výše čistých hodnot aktiv byla ke dni 31. 12. 2021 ve výši přes 10,6 mld. Kč. Příjem investiční společnosti se odvíjí od velikosti čisté hodnoty aktiv realitního fondu, a je tak podstatou pochopení ekonomiky investiční společnosti.

Graf popisuje vývoj čisté hodnoty aktiv ZFP realitního fondu od roku 2013



V následujícím grafu analyzujeme meziroční změnu čisté hodnoty aktiv realitního fondu. Od začátku fungování v roce 2013 se zvyšuje průměrně o 1,18 mld. Kč ročně.



Závěr je takový, že pokud se udrží tempo růstu čisté hodnoty aktiv přes 1 mld. Kč, mělo by to znamenat, že se zvýší hospodářský výsledek před zdaněním minimálně o 10 mil. Kč, ale s podmínkou stagnace správních nákladů investiční společnosti.

Výnosy zahrnují poplatek za obhospodařování podílového fondu, který je ve výši 1,75 % z čisté hodnoty aktiv. Společnosti náleží za správu podílového fondu odměna vypočítaná z průměrné roční čisté hodnoty objemu majetku v podílovém fondu. Poplatky za obhospodařování a správu aktiv a za poradenské služby jsou vykazovány na základě smluv o poskytnutí těchto služeb.

Vstupní poplatky placené investorem do ZFP realitního fondu jsou výnosem, ale ve stejné výši i nákladem (výnos z titulu provize pro ZFP akademie, a.s., IČ: 263 04 805), tedy bez dopadu do hospodaření investiční společnosti. Poplatky a provize zahrnují náklady na provize vyplácené zprostředkovatelům dle smlouvy se ZFP akademie, a.s. a jsou nákladem. Jediným distribučním kanálem ZFP realitního fondu je ZFP akademie, a.s.

Základní přehled o poplatcích realitního fondu k investiční společnosti popisuje následující diagram: 
 


Závěrem se dostáváme k celkovému výsledku hospodaření investiční společnosti.


 

Z výše uvedeného grafu vyplývá, že dynamika růstu hospodářského výsledku mezi lety 2017 až 2020 byla vysoká a bylo dosáhnuto růstu o 220 %. Růst hospodářského výsledku ve výši 220 % v porovnání s růstem čisté hodnoty aktiv fondu, který ve sledovaném období dosáhl růstu 115 % je nadproporcionální.

Jak již bylo konstatováno výše, nárůst čisté hodnoty aktiv fondu o 1 mld. Kč zvyšuje minimálně o 10 mil. Kč hospodářský výsledek z běžné činnosti před zdaněním.

Právní analýza

ZFP Finance I., s.r.o. uskutečnilo právní analýzu k ZFP GROUP, a.s., ZFP RF s.r.o a ZFP Investments, investiční společnost, a.s., v tomto rozsahu:

1. Kontrola veřejných rejstříků.

2. Kontrola oprávnění k podnikání a zda proti těmto společnostem nejsou vedena soudní řízení.

3. Kontrola všech společností v evidenci exekucí a insolvenčním rejstříku.

4. Kontrola vlastníků ZFP GROUP, a.s., ZFP RF s.r.o. a ZFP Investments, investiční společnost, a.s.

Bylo zjištěno následující:

a) ZFP GROUP, a.s., majoritní akcionář Z F P s.r.o. ve výši 67,88 %, celkový počet akcií 59 734 kusů, dalšími akcionáři s podílem nad 5 % jsou paní Magdalena Opluštilová, pan Robert Slezák a pan Petr Sedlák.

b) ZFP RF s.r.o., 100% obchodní podíl vlastní ZFP GROUP, a.s.

c) ZFP Investments, investiční společnost, a.s., 50% akcionářem je IAD Investments, správ. spol., a.s. (IČ SK: 17 330 254), se sídlem Malý trh 2/A, Bratislava, 811 08, Slovenská republika a 50% akcionářem je ZFP RF s.r.o.
 

Controlling 

Účel úvěru:

ZFP GROUP, a.s. je povinna využívat získané finanční prostředky pouze v souladu s účelem úvěru.

Analýza rizik

V rámci analýzy uvádíme následující rizika, která vnímáme jako nejvýznamnější:

1. COVID-19. Riziko je obtížně predikovatelné. COVID-19 zatím nezměnil poptávku jak investorů, tak běžných klientů a yieldové výnosy komerčních nemovitostí, které mají spádový dopad na úvěr přes řetězec ZFP realitní fond, ZFP Investments, investiční společnost, a.s. dále ZFP RF s.r.o. a ZFP GROUP, a.s. Nevylučujeme, že dopad na finanční trhy může být ve zvýšené požadované návratnosti, tedy je možný negativní dopad na hodnotu aktiv a výkonnost realitních fondů.

2. Kurzové riziko. Společnost ZFP GROUP, a.s. financuje část svých aktiv v měně EUR, proto v případě výrazného pohybu na měnovém páru EUR/CZK hrozí kurzová ztráta, která má vliv na schopnost splácet úvěry.

3. Tržní riziko. V rámci tržního rizika je ZFP GROUP, a.s. dotčena růstem tržních úrokových sazeb a celkovou změnou související s hospodářskými cykly. Vlivem výše popsaných faktorů může společnost vykázat pokles příjmů a růst nákladů. Ve výsledku může být ohrožena schopnost dostát svým závazkům.

4. Právní riziko. ZFP GROUP, a.s., ZFP RF s.r.o. a ZFP Investments, investiční společnost, a.s. můžou být ohroženy právními riziky, a to změnou právního prostředí. Sekundárně se právní riziko dotýká i případných sporů a vymáhání následných pohledávek.

5. Daňové riziko. Působnost ZFP GROUP, a.s., ZFP RF s.r.o. a ZFP Investments, investiční společnost, a.s. můžou být ohroženy v důsledku daňových změn jež mají vliv na podnikatelské prostředí.

Další rizika spojená s participací na úvěru a střety zájmů jsou popsány zde:

https://admin.zfp-finance.cz/getmedia/2a29e363-6dfa-44a7-bf96-080750e0f31e/Upozorneni-na-rizika-participaci-uveru-a-strety-zajmu_1.pdf

Je nutné zdůraznit, že rizika se mohou kumulovat a tím znásobovat své dopady. Nebyla taxativně vyjmenována všechna rizika, ale pouze ta, která považujeme za významná. Rovněž nedokážeme v tuto chvíli analyzovat a vyhodnotit všechny dopady COVID-19, stejně tak reakce politiků na toto riziko.