ZFP HK s.r.o. (II.)
PARTICIPACE NA ÚVĚRU SPOLEČNOSTI ZFP HK S.R.O. (II.)
ZFP HK s.r.o. (IČO: 050 88 275) je společnost vlastněná českým kapitálem, společností ZFP GROUP Real Estate s.r.o. (IČO: 096 99 953) patřící do skupiny ZFP GROUP, a.s. (IČO: 293 60 951). Celkově má ZFP GROUP, a.s. více než 90 akcionářů. Jednateli společnosti ZFP HK s.r.o. jsou pánové Josef Smolař a Jan Šustáček.
Developerským záměrem byl v první fázi nákup pozemku 4.093 metrů čtverečních za cenu 10.000.000 Kč (2.443 Kč/metr čtvereční), kdy nákup daného pozemku již byl realizován v roce 2021, a nyní přijde na řadu výstavba 4 bytových domů na ulici Meruňková, která bude spolufinancována z úvěru poskytnutého společnosti ZFP HK s.r.o. V každém domě je vyprojektováno 9 bytových jednotek - celkem tedy 36 bytů. Jedná se o bytové jednotky 1+KK, 2+KK a 3+KK o velikosti cca 41-88 metrů čtverečních. Výhodou projektu je již částečně vybudovaná infrastruktura (inženýrské sítě), která s realizací tohoto projektu kapacitně počítala. Důležitou okolností a očekávanou výhodou projektu je partnerská spolupráce na tomto projektu s firmou D.E.E.D., a.s. (IČ: 264 23 766), která již v této ulici jeden projekt stavebně realizovala, úspěšně dokončila a prodala.
Výše úvěru je sjednána na 30.000.000 Kč.
- Ve prospěch ZFP Finance I., s.r.o. bude zřízeno ručení za celý úvěr ze strany Z F P s.r.o. (IČO: 607 45 347).
- Splátky úroků jsou nastaveny 1x ročně, a to nejpozději ke dni 31. října. První výnos tak bude vyplacen nejpozději 31. 10. 2024.
- Splatnost úvěru je 31. 10. 2027.
POPIS STAVBY A ZÁMĚRU
Developerským záměrem je v první fázi nákup pozemku 4.093 metrů čtverečních za cenu 10.000.000 Kč (2.443 Kč/metr čtvereční), kdy nákup daného již byl realizován v roce 2021, a následná výstavba 4 bytových domů.
V každém domě bude 9 bytových jednotek - celkem 36 bytů. Jedná se o bytové jednotky 1+KK, 2+KK a 3+KK o velikosti cca 41-88 metrů čtverečních. Výhodou projektu je již částečně vybudovaná infrastruktura (inženýrské sítě), která s realizací tohoto projektu kapacitně počítala.
Důležitou okolností a očekávanou výhodou projektu je partnerská spolupráce na tomto projektu s firmou D.E.E.D., a.s. (IČ: 26423766), která již v této ulici jeden projekt stavebně realizovala, úspěšně dokončila a prodala.
Fáze výstavby
Výstavba čtyř bytových domů nabídne v každém domě 9 bytů o velikosti 1+KK, 2+KK a 3+KK o ploše od 41,59 m2 do 88,12 m2.
- červenec 2021 - nákup pozemku p. č. 646/5, k.ú. Plotiště nad Labem o výměře 4093 m2 za částku 10.000.000 Kč (cena 2443,19 Kč/m2). Tato část již byla financována ze strany ZFP HK s.r.o. (IČ: 05088275).
- do 30. 4. 2023 - pořízení projektové dokumentace pro územní rozhodnutí a stavební povolení včetně inženýrské činnosti a získání stavebního povolení na první dům (stavební povolení již získáno viz níže). Plánovaná částka těchto nákladů je 2.000.000 Kč. Tato část nákladů bude financována společností ZFP HK s.r.o. z 50 % a společností D.E.E.D., a.s. rovněž z 50 %.
- od 30. 9. 2023 - realizace první etapy stavby (infrastruktura a první bytový dům) s cílem kolaudovat do 30. 5. 2024 infrastrukturu a do 30. 6. 2024 kolaudovat první bytový dům. Financování 30 mil. Kč od ZFP Finance I., s.r.o. (IČ: 05139546) a 20 mil. Kč od klientů – prodej již zahájen, viz https://www.deed.cz/vystavba-rodinnych-domu-hradci-kralove-2
- od července 2024 výstavba dalších domů již ze zdrojů od banky a od klientů.
- kolaudace 31. 12. 2025
POPIS LOKALITY
Hradec Králové je statutární (krajské) město na východě Čech a metropole Královéhradeckého kraje. Leží na soutoku Labe s Orlicí a je součástí hradecko-pardubické aglomerace. Žije zde přibližně 94 tisíc obyvatel. Díky umístění v Polabské nížině patří Hradec Králové do teplé klimatické oblasti s nadmořskou výškou nepřesahující 240 m. n. m. Reliéf je rovinatý, není zde žádný výrazný kopec. Léta bývají v Hradci Králové horká a vlhká, zimy mírné a suché. Průměrná roční teplota se pohybuje okolo 10°C s ročním průměrem srážek cca 600 mm. Oficiální web města https://www.hradeckralove.org/
Hradec Králové patřil k českým „stotisícovým městům“: stal se jím v roce 1987 a svého maxima dosáhl roku 1990, kdy měl 101 272 obyvatel. Pak se ale zejména kvůli stěhování za město (suburbanizace) začal počet obyvatel snižovat, roku 1997 klesl pod statisícovou hranici. Celá hradecko-pardubická aglomerace však měla ke konci roku 2013 celkem 335 118 obyvatel. Do vlastního města dojíždí přes 20 tisíc lidí za prací i za studiem. Hradec Králové je univerzitní město, vyučuje zde Univerzita Hradec Králové, některé fakulty Univerzity Karlovy a Univerzity obrany.
Z analýzy MPSV ČR zveřejněné v červenci 2020 týkající se ukazatelů životní úrovně v České republice za období 1993 - 2019 vyplývá, že Královehradecký kraj dosahuje v rámci České republiky nadprůměrných hodnot životní úrovně. Z celkového počtu 13 krajů se umístil Královehradecký na 5. místě za Prahou, Středočeským krajem, Plzeňským krajem a Jihomoravským krajem.
Projekt „Bytové domy Meruňková“ se nachází v Hradci Králové v klidné zástavbě řadovými domy na ulici Meruňková. Ulice Meruňková je v blízkosti supermarketu Lidl (cca 1 Km), v blízkosti mateřské školky a základní školy (10 minut pěšky), s dětským hřištěm v přilehlém okolí.
HLAVNÍ PARAMETRY FINANČNÍ ANALÝZY
- Předpokládaný zisk při kalkulaci prodejní ceny bytu 97.124,40 Kč/m2 včetně DPH je 30.185.723,- Kč před zdaněním. Významným předpokladem dosažení zisku je plánovaná minimalizace nákladů na financování projektu (pouze vstupní investice na nákup pozemku a inženýrskou činnost). Financování výstavby se předpokládá z prostředků od ZFP Finance I., s.r.o., významně z financí od klientů na rezervace a zálohy (1/3 celkových nákladů) a z úvěrového financování od banky.
- Od doby zpracování první analýzy Meruňková (květen 2021) vzrostly ceny bytů v Hradci Králové v průměru o cca 50 %. Zatímco průměrná cena na realitních serverech v listopadu 2020 byla 63.325,- Kč/m2 včetně DPH. V dubnu 2023 byla průměrná cena na realitních serverech 94.010 Kč/m2 včetně DPH.
- V původní analýze z května 2021 se plánovala cena 49.000,- Kč/m2 bez DPH. Nyní plánujeme cenu 84.456,- Kč/m2 bez DPH (97.124,40 Kč/m2 včetně DPH). Tato cena je průměrem současného trhu. Rezervou projektu je předpoklad, že ceny do kolaudace v prosinci 2025 ještě porostou.
- Poměr podílu na zisku je: 50 % ZFP HK s.r.o. (společník: ZFP GROUP Real Estate s.r.o., IČ: 09699953) a 50 % D.E.E.D. a.s.
CITLIVOSTNÍ ANALÝZA PRODEJE
Cílem je analyzovat výši hospodářského výsledku s důrazem na případnou změnu prodejních cen, tzn. jak velký zisk/ztráta bude vytvořen při různých prodejních cenách za běžný metr čtvereční a současně při zachování nákladů.
V analýze citlivosti je průměrná cena 90.661,97 Kč/m2 bez DPH z důvodu zohlednění tržeb za nebytové prostory a parkovací stání.
Ekonomický bod zlomu, tedy situace kdy je projekt na vyrovnaném hospodářském výsledku, je při prodejních cenách 77.618,04 Kč/m2 bez DPH.
KURZOVÉ RIZIKO
Není podstupováno, jelikož veškeré finanční toky budou realizovány v CZK.
ANALÝZA RIZIK, PRÁVNÍ ANALÝZA A CONTROLLING
ANALÝZA RIZIK
Další rizika spojená s participací na úvěru a střety zájmů jsou popsány zde: https://admin.zfp-finance.cz/getmedia/2a29e363-6dfa-44a7-bf96-080750e0f31e/Upozorneni-na-rizika-participaci-uveru-a-strety-zajmu_1.pdf
Je nutné zdůraznit, že rizika se mohou kumulovat a tím znásobovat své dopady. Nebyla taxativně vyjmenována všechna rizika, ale pouze ta, která považujeme za významná.
PRÁVNÍ ANALÝZA
1. Účel úvěru: ZFP HK s.r.o. je povinna využívat získané finanční prostředky pouze v souladu s účelem úvěru.
2. Kontrola NOI: ZFP HK s.r.o je povinna vyžádat si souhlas ZFP Finance I., s.r.o. v případě dalšího získávání finančních prostředků mimo záloh od klientů.
3. Kontrola developmentu: ZFP HK s.r.o je povinna neprodleně reportovat rozpočet developerského projektu ZFP Finance I., s.r.o. v případě, že se plánované výdaje určené rozpočtem zvýší o více než 5 %.
CONTROLLING
- ZFP Finance I., s.r.o. uskutečnilo právní analýzu k ZFP HK s.r.o. v tomto rozsahu:
- Kontrola veřejných rejstříků.
- Kontrola ve smyslu oprávnění k podnikání a zda proti nim nejsou vedena soudní řízení.
- Kontrola všech společností v evidenci exekucí a insolvenčních rejstříků.
- Právní rizika jsou řešena ručením Z F P s.r.o.