ZFP Oradea s.r.o. (III.)
PARTICIPACE NA ÚVĚRU SPOLEČNOSTI ZFP ORADEA S.R.O.
Účelem poskytnutého úvěru společnosti ZFP Oradea s.r.o. je nákup obchodního podílu až do výše 75 % ve společnosti RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L., Bulevardul Republicii 148, budova C1, Pitesti, Rumunsko, IČO: 390 37 404, spisová značka J3/548/2018, provozující obchodní retail park NEST ve městě Oradea v Rumunsku, zaplacení finančních nákladů a nákladů spojených s úvěrem poskytnutým společností ZFP Finance I., s.r.o. Obchodní podíl ve společnosti RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L. prodává společnost RC Europe Property a.s. (IČO: 277 56 734).
Jednatelkou společnosti ZFP Oradea s.r.o. je paní Anna Slámová. RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L. je společnost vlastnící obchodní retail park NEST na adrese Calea Borșului 2C, Oradea 410605, Rumunsko.
Výše úvěru je sjednána na 16.500.000 Kč. Úvěr je možné čerpat pouze za předpokladu splnění všech podmínek dle úvěrové smlouvy. V případě nesplnění všech podmínek je úvěrující oprávněn zastavit čerpání úvěru. Čerpání úvěru je rozděleno do tranší, kdy velikost jedné tranše je rovna jakékoliv výši finančních prostředků dostupných k poslednímu dni v měsíci, a to pouze v období čerpání, a nebo částce vyšší než 5.000.000 Kč kdykoliv v období čerpání od 1. 11. do 30. 11. 2022.
Cílem je nákup až 75 % obchodního podílu ve společnosti RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L., forma akvizice Share deal.
Ve prospěch ZFP Finance I., s.r.o. bude zřízeno zástavní právo ke 100 % obchodnímu podílu ZFP Oradea s.r.o.
Splátky úroků jsou nastaveny 1x ročně, a to vždy ke dni 20. 11. První úrokový výnos tedy bude tedy vyplacen 20. 11. 2023.
Splatnost projektu je 20. 11. 2026.
LOKACE ŽUPY BIHOR A MĚSTA ORADEA
Obchodní centrum NEST Oradea leží prakticky na maďarsko-rumunských hranicích v župě Bihor.
- Oradea je hlavní město v župě Bihor v Rumunsku, sousedí s Maďarskem
- Počet obyvatel v Oradei podle posledních statistik přesahuje 220 tisíc
- V Oradei je následující národnostní složení: Rumuni – více než 70 %, Maďaři – více než 27 %
- Župa Bihor je jedna z nejrozvinutějších rumunských žup se silným přítokem zahraničního kapitálu
- Průmysl v Bihoru se orientuje na segment strojírenství, potravinářství a textilní průmysl
- Župa Bihor dosahuje nebo se blíží plné zaměstnanosti
POPIS RETAIL PARKU NEST
- Rok otevření: 2020
- Pronajímatelná plocha: 6 270 metrů čtverečních
- Hlavní nájemníci: DM, CCC, Pepco, JYSK, Kik, Sportisimo, Martes sport, atd.
- Webové stránky obchodního centra: https://oradea.rcnest.com
Obchodní centrum NEST Oradea sousedí s Kauflandem i Lidlem, viz obrázek.
Tento mix dvou silných potravinových řetězců vytváří atraktivní pozici pro nájemníky. Obsazenost je od otevření retail parku 100 %.
Na základě technického posouzení, které si nechalo ZFP Finance I., s.r.o. vypracovat, je budova v dobrém technickém stavu, kvalitu zpracování a použitých materiálů a technologií lze zařadit do vyššího středního standardu. Stavebně jsou použity kvalitní materiály odpovídající očekávaným standardům retailových parků.
Předpokládáme bezproblémový provoz budovy, i v kontextu, kdy retail park byl dostavěn v roce 2020, první zvýšené náklady jsou obvyklé kolem 8. až 10. roku provozu budovy.
Přehled současných nájemníků a jejich lokalizace v rámci retail parku NEST znázorňuje následující obrázek:
FINANČNÍ UKAZATELE
WAULT je průměrná délka do konce splatnosti všech nájemních smluv. U námi analyzovaného retail parku je wault více než 4,5.
Obsazenost:
Aktuální obsazenost retail parku NEST v Oradei je 100 %.
Vliv kurzových změn
ZFP Oradea s.r.o. podstupuje kurzové riziko, a to z důvodu, kdy platba za obchodní podíl a dividendy nebo další příjmy společnosti jsou v eurech. Úvěr od ZFP Finance I., s.r.o. je poskytován v české koruně. Pokud by na finančních trzích došlo k velkým výkyvům na měnovém páru CZK / EUR, tak tato změna může mít negativní dopad na finanční hodnoty, které inkasuje ZFP Oradea s.r.o. Riziko nebude sníženo zajišťovacím instrumentem na měnovém páru CZK / EUR.
ANALÝZA RIZIK
V rámci analýzy uvádíme následující rizika, která vnímáme jako nejvýznamnější:
1. COVID-19. Riziko je obtížně predikovatelné. Předpověď možných dopadů je proto složitá. Vycházíme-li z toho, že hlavní nájemci jsou nadnárodní společnosti, které ani v době vrcholu COVID-19 neměly vážnější problémy, tak možné dopady vnímáme jako omezené a krátkodobé. COVID-19 nezměnil poptávku jak investorů, tak běžných klientů a yieldové výnosy retail parků stagnují. Dopad na finanční trhy může být ve zvýšené požadované návratnosti, tedy může mít negativní dopad na hodnotu aktiv.
2. Kurzové riziko. Společnost ZFP Oradea s.r.o. inkasuje 100 % svých zisků a dividend v eurech, úvěr je poskytován v české koruně. Existuje proto možné kurzové riziko. V případě negativního scénáře může být úvěrovaný tímto rizikem ohrožen.
3. Tržní riziko. V rámci tržního rizika je společnost RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L. ohrožena změnou poptávky a nabídky na trhu komerčních nemovitostí. Dále růstem tržních úrokových sazeb a celkovou změnou související s hospodářskými cykly. Vlivem výše popsaných faktorů může společnost vykázat pokles příjmů, růst nákladů. Ve výsledku může být ohrožena schopnost dostát svým závazkům.
4. Právní riziko. ZFP Oradea s.r.o. může být ohrožena právními riziky, a to změnou právního prostředí. Sekundárně se právní riziko dotýká i případných sporů a vymáhání následných pohledávek.
5. Daňové riziko. Působnost RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L. v Rumunsku může být ohrožena v důsledku daňových změn, například daní z nemovitosti, sektorovou daní a jinými daněmi, jež mají vliv na podnikatelské prostředí v zemi. Výše uvedené může mít vliv rovněž na společnost ZFP Oradea s.r.o., která by se měla stát vlastníkem až 75 % obchodního podílu v RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L.
Další rizika spojená s participací na úvěru a střety zájmů jsou popsány zde: https://admin.zfp-finance.cz/getmedia/2a29e363-6dfa-44a7-bf96-080750e0f31e/Upozorneni-na-rizika-participaci-uveru-a-strety-zajmu_1.pdf
Je nutné zdůraznit, že rizika se mohou kumulovat a tím znásobovat své dopady. Nebyla taxativně vyjmenována všechna rizika, ale pouze ta, která považujeme za významná.
Rovněž nedokážeme v tuto chvíli analyzovat a vyhodnotit všechny možné dopady konfliktu na Ukrajině a COVID-19, stejně tak reakce politiků na tato rizika.
CONTROLLING
Účel úvěru:
ZFP Oradea s.r.o. je povinna využívat získané finanční prostředky pouze v souladu s účelem úvěru - nákup až 75 % obchodního podílu v RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L., zaplacení finančních nákladů a nákladů spojených s úvěrem poskytnutým společností ZFP Finance I., s.r.o.
PRÁVNÍ ANALÝZA
ZFP Finance I., s.r.o. uskutečnilo právní analýzu k ZFP Oradea s.r.o., RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L. a RC Europe Property a.s. a jimi vlastněných SPV v tomto rozsahu:
1. Kontrola veřejných rejstříků.
2. Kontrola zahraničních SPV ve smyslu oprávnění k podnikání a zda proti nim nejsou vedena soudní řízení.
3. Kontrola všech společností v evidenci exekucí a insolvenčních rejstříků.
4. Kontrola vlastníků RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L.
Ohledně majetkové účasti RC Europe Property a.s. bylo zjištěno následující:
Jediným vlastníkem RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L. je RC Europe Property a.s. (stav k 1. 5. 2022)