ZFP Pitesti s.r.o.

Popis lokality 

Župa Arges, s více než 610.000 obyvateli, je situována v jižní části Rumunska. Pitești je jako jedno z mála měst v Rumunsku propojeno s hlavním městem dálnicí, a je tak důležitou křižovatkou mezi Bukureští a západní Evropou. Pitești se řadí mezi větší města s populací okolo 155.000 obyvatel.

Město Pitești je jedno z nejprůmyslovějších měst a je centrem automotivu. Automobilka Dacia, včetně mnoha jejich dodavatelů a subdodavatelů, sídlí v těsné blízkosti Pitești. Významný je rovněž i petrochemický průmysl, který má v této oblasti dlouhou historii a je významným zaměstnavatelem v regionu. V posledních letech dochází k modernizaci, která zvyšuje ekonomické ukazatele v dané oblasti.

Čistá mzda v Arges se za poslední rok zvýšila o 12 % na 604 EUR. Ve srovnání s celostátním průměrem byla mzda v regionu o 10 % nižší. Nezaměstnanost dosahuje míry 3,2 %, tím patří k nejvyšším v Rumunsku, ale v porovnání se západními zeměmi se dá tato úroveň nezaměstnanosti považovat za nižší. HDP roste o 4,9 % meziročně a vykazuje tak středně silný růst.

Popis aktiv

Kancelářská budova je vystavěna na pozemku s celkovou výměrou 7 585 metrů čtverečních, který je ve výhradním vlastnictví společnosti ZIBBIBO DEVELOPMENT SE. Kancelářská budova je umístěna v jihovýchodní části města Pitești, v oblasti s komerční a průmyslovou výstavbou, vzdálená zhruba 3 km od centra města s velmi dobrou dopravní dostupností a přítomností městské hromadné dopravy. Oficiální adresa je Strada Dârzu 1A, Pitești 110268, Rumunsko. Výstavba kancelářské budovy byla dokončena ve druhé polovině roku 2013 a následně předána k užívání nájemci. Provoz kancelářské budovy tak probíhá již osmým rokem.

Na základě technického posouzení, které si nechalo ZFP Finance I., s.r.o. vypracovat, je budova ve velmi dobrém technickém stavu. Kvalitu jejího zpracování, použitých materiálů a technologií lze zařadit do vyššího středního standardu. Stavebně jsou použity kvalitní materiály odpovídající očekávaným standardům administrativních budov. Pro vytápění a chlazení jsou použity VRF systémy - topení, chlazení a rekuperace.

Dále je dle vypracovaného technického posouzení pravděpodobné, že budova bude do roku 2033 vyžadovat investici v menších stovkách tisíc EUR do údržby nemovitosti. Pro potřeby poskytnutí úvěru nevidíme negativní dopad, vzhledem k relativně krátké splatnosti úvěru. Analyzovaná nemovitost je plně připojená na všechny inženýrské sítě – voda, plyn, elektrická energie, odpady. Celková pronajímatelná velikost nemovitosti (GLA) je 4.308 metrů čtverečních.

Budova je konstruována jako sedmipodlažní (podzemní podlaží, přízemí, 4 podlaží a technické podlaží) s celkovou plochou 4.927 metrů čtverečních. Tvar budovy je čtvercovitý. Přízemí má dva vchody, jeden jako vchod pro klienty nájemníka a druhý pro zaměstnance. Nájemník má k dispozici i 113 parkovacích míst.

Analýza nájemní smlouvy

V současné době je budova ze 100 % pronajata společnosti CEZ Romania S.A., kdy vlastníkem CEZ Romania S.A. je skupina Macquarie Infrastructure and Real Assets. Nájemní smlouva je uzavřena do července 2033.

Nájem byl stanoven na 17,5 EUR/metr čtvereční užitné plochy bez ohledu na druh využití této plochy bez ad-on faktoru, tento nájem byl v původní smlouvě opatřen ujednáním o indexaci nájemného dle Indexu inflace stanoveného Národním statistickým institutem – minimálně však o 3 % ročně. Minimální hranice však byla ze smlouvy odstraněna dodatkem č. 9 ke smlouvě o pronájmu, který indexaci nově řeší pouze jako nájem indexovaný Harmonizovaným Indexem Spotřebitelských Cen pro pásmo Euro.

Veškeré náklady na všechny spotřebované utility jsou plně hrazeny nájemcem, který by měl mít uzavřené smlouvy přímo s dodavateli těchto energií. Stejně tak je nájemce povinen hradit veškeré náklady na údržbu budovy. Pronajímatel je povinen údržbu budovy, smlouvy s dodavateli energií, kontroly zařízení a výběr společností provádějících údržbu objektu kontrolovat. Pronajímatel se zavazuje provádět předepsané kontroly a revize výtahů, klimatizace, elektrických zařízení, protipožárních zařízení a dalších. Za toto pronajímateli náleží poplatek za dohled a údržbu – 4 % měsíčního fakturovaného nájemného bez DPH. Veškeré změny, které budou na budově provedeny ze strany nájemce na jeho náklady budou po ukončení nájemní smlouvy součástí majetku pronajímatele a nájemce je povinen prostory určené k užívání předat pronajímateli v bezvadném stavu, případě uhradí veškeré náklady nutné pro vrácení prostoru do stavu, v němž byl pronajímatelem nájemci předán, vyjma prací a vylepšení odsouhlasených pronajímatelem. Nájemce nese taktéž všechny náklady na nutné a užitečné opravy vyplývající z užívání prostor, vyjma oprav, které ze zákona náleží pronajímateli.

V případě odstoupení od smlouvy při neplnění závazků nájemcem má pronajímatel právo na odškodné ve výši nájemného náležejícího za celou dobu trvání (180 měsíců s odečtem již zaplaceného nájemného). Jestliže za sebe CEZ Romania S.A. nebo pronajímatel najde náhradního nájemce, je CEZ Romania S.A. povinen vyrovnat veškeré rozdíly v nájemném, nebude-li nájemné nového nájemce ve stejné výši jako původní smlouva.

Nájemce dle dodatku č. 1 ke smlouvě o nájmu ze dne 30. 5. 2012 zaplatil pronajímateli částku 1.507.800,- EUR – tento vklad bude zúčtován, v souladu s dodatkem č. 7 ke smlouvě o nájmu ze dne 7. 10. 2016, jako zápočet k nájemnému – rozloženo v posledních 18 měsících nájemní smlouvy – tedy v letech 2032 a 2033.

Celkově je smlouva uzavřena výrazně ve prospěch pronajímatele. Především s ohledem na výši nájemného, které je do roku 2033 predikovatelné. Na základě těchto skutečností, kdy 100% nájemníkem je CEZ Romania S.A., jsme zadali analýzu nájemní smlouvy, zda existuje právní důvod zakotvený v místní legislativě, který by umožňoval nájemci předčasně ukončit nájemní smlouvu. Závěr je, že možnosti výpovědi jsou z hlediska rumunského práva značně limitovány a předčasné ukončení nájemní smlouvy proto nepovažujeme za pravděpodobné. Existuje tedy velmi vysoká pravděpodobnost úhrad nájemného.

Net operating income, který je kalkulován, jako výnos ponížený o běžné provozní náklady (bez započtení výdajů na splacení bankovního úvěru) dlouhodobě roste. Růst výnosů je dán předpokládaným navýšením nájmu vzhledem k inflaci a inflačním doložkám.

Vnímáme ale slabší cash-flow, které je způsobeno krátkým bankovním úvěrem, a tedy poklesem jistiny úvěru. Potenciál vidíme v možném budoucím navýšení úvěru, respektive refinancováním a tím zlepšení cash-flow. Zde se otevírá otázka pravděpodobnosti předčasného splacení úvěru k ZFP Finance I., s.r.o., které může být částečné nebo plné, nicméně plné splacení není předpokládáno.

Právní analýza

ZFP Finance I., s.r.o. uskutečnilo právní analýzu k ZFP Pitesti s.r.o., ZIBBIBO DEVELOPMENT SE, RC Europe Property a.s. a jimi vlastněných SPV v tomto rozsahu:

1. Kontrola veřejných rejstříků.

2. Kontrola zahraničních SPV ve smyslu oprávnění k podnikání a zda proti nim nejsou vedena soudní řízení.

3. Kontrola všech společností v evidenci exekucí a v insolvenčních rejstřících.

4. Kontrola vlastníků ZIBBIBO DEVELOPMENT SE. Ohledně majetkové účasti RC Europe Property a.s. bylo zjištěno následující: Vlastníkem ve výši 98 % je RC Europe Property a.s.

5. Analýza Nájemní smlouvy. Detail je uveden v textu tohoto dokumentu.