ZFP Užice, s.r.o.

Definice produktu

Úvěr je poskytován společností ZFP Finance I., s.r.o., kdy úvěrová smlouva je uzavřena mezi ZFP Užice s.r.o. a ZFP Finance I., s.r.o. Investor tedy participuje na úvěrové smlouvě a má smluvní vztah pouze se ZFP Finance I., s.r.o. 

RC UŽICE RSB d.o.o. je společnost vlastníci NEST Retail park v Užicích ve městě Užice v Srbsku.

Výše úvěru je sjednána na 77.000.000 Kč. Úvěr je možné čerpat pouze za předpokladu splnění všech podmínek dle úvěrové smlouvy. V případě nesplnění všech podmínek je úvěrující oprávněn zastavit čerpání úvěru. Čerpání úvěru může být rozděleno do tranší, kdy velikost jedné tranše je rovna min. 5.000.000 Kč. respektivě jakákoliv výše finančních prostředků dostupných k poslednímu dní v měsíci a to pouze v období čerpání.

Ve prospěch ZFP Finance I., s.r.o. bude zřízeno zástavní právo ke 100 % k obchodnímu podílu ZFP Užice s.r.o. Splacení finančních prostředků je rovněž podpořeno kovenanty, kdy detailnější popis kovenantů je uveden v dalším textu.

Splátky úroků jsou nastaveny 1x ročně, a to vždy k 1.2. Splatnost je 1. 2. 2026. První úrokový výnos bude tedy vyplacen 1.2.2022.

Popis Retail Parku

Park je nově postavený a byl otevřen 7.11.2019. Celkově se zde nachází 17 obchodních jednotek s celkovou velikostí ve výši 7000 m², 134 parkovacích míst. Atraktivita polohy je podpořena blízkostí obchodu Lidl. Celková pronajímatelná plocha je 6492 m².
Park se skládá ze dvou podlaží, sníženého podlaží, kde hlavním nájemníkem je JYSK a dalších 6 obchodních jednotek. První podlaží má velké prosklené výlohy k hlavní cestě a velkému parkovišti.

Obr. č. 1.: Půdorys prvního podlaží​
Zdroj: Prezentace Užice, RC Europe Property, a.s.

Obr. č. 2.: Půdorys sníženého podlaží​
Zdroj: Prezentace Užice, RC Europe Property, a.s.

Popis nájemníků
JYSK – společnost JYSK je mezinárodní společnost se skandinávskými kořeny, která prodává vše do domácnosti. Má přes 2100 prodejen v 51 zemích světa, včetně České republiky.
Deichmann – přední evropská značka obuvi, své obchody má i v České republice.
LC Waikiki – obchod s oblečením, aktuálně působí v 48 zemích světa a má přes 1000 obchodů.
Koton – známá turecká módní společnost s více než 450 obchodními jednotkami po celém světe.
Dak Sport – jedna z největších místních sportovních firem, která má jenom v Srbsku 80 obchodů. Mimo to působí i v Bosně a Hercegovině, Černé Hoře a Makedonii.
Top Shop – má 390 obchodů ve 21 zemích. Dnes nese název Studio Moderna.
Dexico Kids – firma se specializuje na distribuci dětských hraček po celém světe. Zastupují Lego, Hasbro, Disney apod. V Srbsku má více než 30 obchodních jednotek.
Lilly Drogerie – má 193 drogerií a 192 lékáren, působi v Srbsku a Bulharsku.
EXC – směnárenská společnost s více než 400 jednotek po celé Evropě.
Katrin – módní řetězec působící v Srbsku a Bosně. Aktuálně jenom v Srbsku má 23 obchodů.
Proteini – známý brand sportovních suplementů, působí ve státech bývalé Jugoslávie, tak i v Evropě.
Lajka Pet shop – nově otevřená první pobočka Pet shopu v Srbsku. Kromě krmiv pro zvířata mají ve své prodejně i veterináře a pet kadeřnictví.
Feedback – domácí značka oblečení, v Srbsku populární od roku 1992
Shoes Opposite – prodejce obuvy působící v Srbsku, Černé Hoře, Bosně a Hercegovině, Slovinsku a Chorvatsku.

Popis lokality
Užice je město ležící v okrese Zlatibor v západním Srbsku. Dle posledního sčítání lidu v roce 2011 mělo město 60 tis. obyvatel, administrativní oblast 78 tis. obyvatel. Skládá se ze dvou městských obcí: Užice Sevojno – městská obec zřízena v roce 2013, která se nachází 5 km východně od Užice.
V roce 1900 byla v blízkosti města vybudována malá vodní elektrárna podle návrhu Nikoly Tesly. Ve městě pracuje 22 tis. zaměstnanců. Užice jsou střediskem kovoprůmyslu a strojírenství a pěstování ovoce. Čistý průměrný měsíční plat činí 350 EUR, neboli 9.300 Kč.

Užice má poměrně rozvinutou dopravní infrastrukturu spojenou s okolními oblastmi státními cestami první třídy. Železniční trať Bělehrad – Bar prochází Užicí a spojuje ji se severní částí země a černohorským pobřežím. Město je zcela obklopeno Dinárskými Alpami, které jsou vzájemně propojeny. 25 km jižně od města je hora Zlatibor, která má 120 letou tradici cestovního ruchu.

NEST Retail Park Užice má polohu u hlavní silniční tepny a je dobře dostupný pro obyvatele Užice. Naproti Parku je nová prodejna Lidlu a 200 metrů je nemocnice. Tím, že město je obklopeno Dinárskými Alpami a je zde nedostatek vhodných pozemků pro stavby obdobných center, tak riziko konkurenčního parku vnímáme v krátkém a střednědobém horizontu jako malé.

Analýza rizik

V rámci analýzy uvádíme následující rizika, která vnímáme jako nejvýznamnější:

1. COVID-19: Riziko je těžko predikovatelné v oblasti dopadů a zda nastane a s jakou pravděpobností. Vycházíme-li z toho, že hlavní nájemníci jsou nadnárodní společnosti, které ani v době vrcholu COVID-19 neměly vážnější problémy, tak možné dopady vnímáme omezeně a krátkodobě. COVID-19 změnil poptávku, jak investoru i běžných klientů tak, že retailové parky jsou více vyhledávané, poptávané. Dopady na finanční trhy můžou být ve zvýšené požadované návratnosti, aktuálně pozorujeme navýšení +0,25% yield a tedy negativní dopad na hodnotu aktiv, tedy i výše zajištěn investorů. Druhou nebo třetí vlnu vnímáme jako významné riziko.

2. Riziko defaultu některého z významných nájemníků a s tím související riziko ukončení nájemní smlouvy, zvlášť s kombinací COVID-19 a tím dopadu na bonitu nájemníků.

3. Kurzové riziko: Společnost ZFP Užice s.r.o. inkasuj e100% svých zisků // dividend v eurech, kdy úvěr je poskytován v české koruně. Zde nám plyne možné kurzové riziko v případě negativního scénáře může být úvěrovaný tímto rizikem ohrožen.

4. Tržní riziko: V rámci tržního rizika je společnost ohrožena změnou poptávky a nabídky na trhu komerčních budov. Růstem tržních úrokových sazeb a celkovou změnou související s hospodářskými cykly. Vlivem výše popsaných faktorů může společnost vykázat pokles příjmů, růst nákladů. Ve výsledku může být ohrožena schopnost dostat svým závazkům.

5. Právní riziko: ZFP Užice s.r.o. může být ohrožena právními riziky, a to změnou právního prostředí. Zvlášť u Srbska, které není součástí Evropské unie, je právní nejistota vyšší. Sekundárně se právní riziko dotýká i případných sporů a vymáhání následných pohledávek.

6. Daňové riziko: Působnost ZFP Užice s.r.o. v Srbsku může být ohrožena v důsledku daňových změn, například daní z nemovitosti, sektorovou daní a jinými daněmi, jež mají vliv na podnikatelské prostředí v zemi.

Je nutné zdůraznit, že rizika se mohou kumulovat a tím znásobovat své dopady. Nebyla taxativně vyjmenována všechna rizika, ale pouze ta, která považujeme za významná. Rovněž nedokážeme v tuto chvíli analyzovat a vyhodnotit všechny možné dopady COVID-19, stejně tak reakce politik na toto riziko. Další rizika spojená s participací, úvěru a střety zájmů jsou popsány zde:https://admin.zfp-finance.cz/getmedia/2a29e363-6dfa-44a7-bf96-080750e0f31e/Upozorneni-na-rizika-participaci-uveru-a-strety-zajmu_1.pdf