APARTMÁNY LABSKÁ, s.r.o.

Minimální vklad: 50 000 Kč
Společnost APARTMÁNY LABSKÁ, s.r.o. je společnost vlastněna českým kapitálem, holdingem ZFP GROUP, a.s.  Holding ZFP GROUP je jedna z největších vzdělávacích a zprostředkovatelských společností v oblasti financí na českém a slovenském trhu. Primárním účelem úvěru je rekonstrukce a následný prodej apartmánů v jedné z nejvyhledávanějších lokalit v České republice v Špindlerově Mlýně, část Labská.
Minimální cíl je 5 000 000 Kč
Investováno
45 000 000 Kč
Maximální cíl
45 000 000 Kč
Datum spuštění 22.10.2020
Očekávaný výnos v % p.a. 4,85 %
Předpokládaná splatnost za 35 měsíců
Počet vkladů 123
Stav projektu Zafinancováno

Definice produktu

Úvěr je poskytován společností ZFP Finance I., s.r.o., kdy úvěrová smlouva je uzavřena mezi ZFP Finance I., s.r.o. jako věřitelem a APARTMÁNY LABSKÁ, s.r.o. jako dlužníkem. Investor participuje na úvěrové smlouvě a má smluvní vztah pouze se ZFP Finance I., s.r.o.

Výše úvěru je sjednána na 45 000 000 Kč. Úvěr je možné čerpat pouze za předpokladu splnění všech podmínek dle úvěrové smlouvy. V případě nesplnění všech podmínek je úvěrující oprávněn zastavit čerpání úvěru.
Ve prospěch ZFP Finance I., s.r.o. bude zřízeno a zároveň i podmínkou čerpání, je ručení za úvěr ze strany Z F P s.r.o. (IČ: 607 45 347).

Splátky úroků jsou nastaveny pololetně , tedy 31.05. a 30.11. kalendářního roku, a do data splatnosti úvěru. První splátka úroků je splatná 31.05.2021.

 

Popis záměru

Společnost je účelově založené SPV ze 100 % vlastněné ZFP GROUP, a.s. s cílem rekonstrukce objektů ve městě Špindlerův Mlýn, část Labská.

POPIS LOKALITY
Ski areál Špindlerův Mlýn se řadí k nejznámějším a nejnavštěvovanějším střediskům zimních sportů v České republice. Špindlerův Mlýn má pro zimní sporty ideální podmínky. Lyžařské a běžecké tratě jsou v provozu až 5 měsíců v roce. Profesionálně upravované sjezdové tratě (20 sjezdovek) různého stupně obtížnosti dosahují celkové délky 27 km. Celkem 14 lanovek a vleků zajišťuje přepravní kapacitu 17 500 lyžařů za hodinu. S jedním skipasem lze lyžovat na sjezdovkách ve 4 lyžařských areálech (Stoh, Medvědín, Hromovka a Labská). Většinu sjezdovek tu v případě nižší sněhové pokrývky uměle zasněžují. Lyžařský areál patří k nejmodernějším v České republice a nese si přívlastek český Aspen. Špindlerův Mlýn nabízí mnoho atrakcí i v létě. V letních měsících jsou zde ideální podmínky pro pěší turistiku a horská kola. Ve Špindlerově Mlýně se dále nachází aquapark, bobová dráha, lanové centrum, minigolf, čtyřkolky, zip line, aquazorbing, terénní koloběžky a koloběžková dráha. Špindlerův Mlýn se stal křižovatkou turistických tras. V samotném centru města začíná nejstarší turistická trasa v Krkonoších, Harrachovská cesta. Ta vede na Labskou boudu. V okolí je možné navštívit turistické chaty Špindlerovu boudu, ruinu Petrovy boudy a další. Okolí Špindlerova Mlýna lze projít po turistických trasách přes Horní Mísečky, pramen Labe, Sněžné jámy a Labskou boudu. Na jihovýchodě vede turistická trasa na Výrovku nebo na Friesovy boudy a chalupu Na Rozcestí. Ze Špindlerova Mlýna vede přímá turistická trasa na Sněžku.

POPIS STAVBY A ZÁMĚRU
Developersky a stavebně se jedná o dvě stávající budovy, dřevostavby s kamennou podezdívkou, které sloužili historicky jako ubytovna pro dělníky při výstavbě hotelu Clarion, vzdáleného 100m, v kterém je v případě zájmu možné využívat služeb wellness a stravování. Později byly objekty předělány pro účely rekreace zaměstnanců Odborového svazu dopravy, Odborového svazu KOVO a Odborového svazu státních orgánů a organizací. K účelu rekreace slouží až do dnes.

Budovy se nachází při příjezdu po silnici II/295 na počátku Labské cca 200 metrů nad přední částí vodní nádrže Labská vedle hotelu Clarion. Po rekonstrukci budou čtyřpatrové budovy nabízet 20 apartmánů převážně dvoulůžkových a parkování (z toho 8 garážových). Ve vzdálenosti 50 metrů od budov se nachází nástupní stanice trojsedačkové lanovky a červené sjezdovky Labská s délkou 1.770 metrů. Atraktivita této lokality je ještě posílena připravovaným projektem propojení lyžařských areálů Medvědín a Hromovka, na který již společnost Melida (provozovatel skiareálu Špindlerův Mlýn) získala kladný posudek vlivu na životní prostředí. Nástupní stanice bude vzdálena od objektu ”Apartmány Labská” cca 1km.

S ohledem na stávající stav objektu a současné standardy na trhu, je nutné provést rekonstrukci a modernizaci obou objektů. Vzhledem k přísným regulativům a omezením výstavby v lokalitě Špindlerův Mlýn a s ohledem na stanoviska města a odboru územního plánování ve Vrchlabí, byla u tohoto objektu povolena rekonstrukce formou dřevostavby. Pro realizaci jsou dřevostavby po architektonické stránce velmi tvárné a přizpůsobivé potřebám trendům moderního bydlení. Oproti domům stavěným klasickým způsobem, mají obvodové stěny menší tloušťku, a proto developer získá větší užitnou (prodejní) plochu cca o 6% větší. Rekonstrukce objektů bude řešena jako nízkoenergetický dům, vysokého standardu kvality za přísného dodržení všech technologických postupů během výroby a výstavby. Developerským záměrem je provedení od základů rekonstrukce stávajících dvou budov. Budova F1 bude mít 9 apartmánů a budova F2 bude mít 11 apartmánů.

Finanční analýza

Cílem finanční analýzy je poskytnout detailnější pohled na ekonomiku projektu s cílem, aby investor pochopil vnímané rizika ze strany ZFP Finance I., s.r.o. a i jejich případné zajištění.

Nákladové východisko
V naší analýze začínáme přehledem nákladů vždy na m2 / bez DPH. Cílem je určit kolik vychází
celkový náklad ze strany developera na stavbu.


Z výše uvedené tabulky č. 2 vnímáme, že náklady na nákup a rekonstrukci jsou v kontextu českých cen vyšší a vytváří tak otázky k rentabilitě projektu a to jak z pohledu ZFP Finance., I s.r.o., tak z pohledu prodejních cen. Nicméně, lokalita Špindlerova Mlýna je v rámci České republiky exkluzivní místo a proto i ceny dosahují vyšších úrovní. Riziko vyšších nákladů a s tím spojené riziko nesplacení úvěru je sníženo zajištěním ze strany Z F P s.r.o. Pro finální rozhodnutí jsou podstatné reálné prodejní ceny v této lokalitě, respektive síla poptávky ze strany klientů.

Výnosové východisko
Ve výše uvedené kapitole jsme popsali náklad,y které vnímáme jako vyšší, nicméně pro celkovou ekonomiku je nezbytné vnímat prodejní ceny a tím vypočítat / odhadnout developerskou marži. Nabídkové ceny v rámci prodeje apartmánu ve Špindlerově Mlýně, Labské a blízkého okolí jsou k datu 10/2020 následující:
1. Byt 2+kk o velikosti 51 m2, mezonet, lokalita: Špindlerův Mlýn, cena 8.600.000 Kč, cena za m2: 168.627 Kč.
2. Byt 2+kk o velikosti 59 m2, lokalita: Špindlerův Mlýn, cena 8.250.000 Kč, cena za m2: 139.830 Kč.
3. Byt 3+kk o velikosti 76 m2, mezonet, lokalita: Špindlerův Mlýn - Bedřichov, cena 8.498.000 Kč, cena za m2: 111.815 Kč.
4. Byt 4+kk o velikosti 150 m2, lokalita: Špindlerův Mlýn, cena 31.900.000 Kč, cena za m2: 212.666 Kč.
5. Byt 1+kk o velikosti 33 m2, lokalita: Špindlerův Mlýn, cena 5.950.000 Kč, cena za m2 180.303 Kč.
6. Byt 2+kk o velikosti 45 m2, lokalita: Špindlerův Mlýn, cena 8 .100.000 Kč, cena za m2 180.000 Kč.
7. Byt 1+kk o velikosti 51m2, mezonet, lokalita: Špindlerův Mlýn, cena 6.900.000 Kč, cena za m2 135.294 Kč.
8. Byt 2+kk o velikosti 63m2, lokalita: Špindlerův Mlýn, cena 8.999.000 Kč, cena za m2 142.841 Kč.
9. Byt 2+kk o velikosti 42m2, mezonet, lokalita: Špindlerův Mlýncena 9.950.000 Kč, cena za m2 168,627 Kč.

Na základě naší analýzy jsou prodejní ceny apartmánů včetně DPH ve Špindlerově Mlýně: od 135.000 Kč/m2 do 236.900 Kč/m2 včetně DPH.

Cena je pochopitelně závislá od vzdálenosti do centra města (Špindlerův Mlýn) nebo od vzdálenosti ke sjezdovce. Dále je samozřejmě cena závislá od vybavenosti apartmánu a jeho plochy (větší apartmán má logicky menší cenu). Developerský projekt APARTMÁNY LABSKÁ je z našeho pohledu poptávkově podpořen poměrně krátkou vzdálenosti do centra Špindlerova Mlýna a zároveň polohou přímo u sjezdovky. Proto se domníváme, že ceny se mohou pohybovat ve vyšší cenové relaci od 140.000 Kč/m2 bez DPH. Podklady jsme získali analýzou realitních nabídek na serverech www.sreality.cz a www.reality.cz.

FINANCOVÁNÍ PROJEKTU
• Nákup objektů je naplánovaný do konce roku 2020 a bude řešen vlastními prostředky APARTMÁNY LABSKÁ, s.r.o. ve výši 4 mil. Kč do kapitálového fondu a úvěrem od ZFP Finance I., s.r.o.
• Od zimy 2020/2021 předpokládáme uzavírání rezervačních smluv (150.000 Kč/ byt ) po vydání stavebního povolení předpokládáme uzavírání smluv o budoucí kupní smlouvě ve výši 40% ceny apartmánu. Rekonstrukce tedy bude primárně financována od zájemců o apartmány. Zde vidíme možné riziko a to v případě, že poptávka po nabízených apartmánech nebude dostatečná, tak projekt může být ohrožen, respektive nedokončen nebo zpožděn. Pokud nebude dostatečná poptávka, tak developer bude hledat financování u bank a zde vnímáme další riziko, protože v důsledku poklesu hospodářské aktivity může dojít k tomu, že banky odmítnou projekt financovat. Opět ale poukazujeme na to, že celý úvěr je zajištěný ručením ze strany Z F P s.r.o., proto rizika přebírá Z F P s.r.o. jakožto majoritní akcionář ZFP GROUP, a.s.

Analýza rizik

V rámci analýzy uvádíme následující rizika, která vnímáme jako nejvýznamnější:
1. Developerské riziko: Při developmentu každého projektu jsou rizika, a to ve smyslu:
     i. Časového zpoždění a tím zvýšeného konečného nákladu celého projektu.
     ii. Navýšení nákladu na výstavbu.
     iii. Rizika spojená s povolovacím řízením.

2. Tržní riziko: Riziko nižších prodejních cen, kdy poptávka nebo cena může být snížena a tím bude developer nucen prodávat pod nákladovou cenou. Vzhledem k tomu, že covid-19 ovlivňuje ekonomiky a reálně zvyšuje nezaměstnanost, tak význam tohoto rizika roste. COVID-19 je typicky blackswan, nebo-li nahodilá událost, kterou nelze predikovat a dopady jsou neznáme.

3. Kurzové riziko: Není podstupováno, protože úvěry a platby za prodej probíhají v české koruně.

4. Bankovní riziko: V rámci bankovního rizika je společnost ohrožena zastavením / omezením financování všech podobných projektů. Riziko vnímáme jako vyšší, protože první takové případu existují. Riziko je z velké části důsledkem COVID-19 a následného ekonomického zpomalení.

5. Právní riziko: APARTMÁNY LABSKÁ, s.r.o. může být ohrožena právními riziky, a to změnou právního prostředí.

6. Daňové riziko: APARTMÁNY LABSKÁ, s.r.o. mohou být ohroženy změnou daňových zákonů a to zejména zvýšením daně a tím růstem prodejních cen. Růst prodejních cen je vždy negativní pro poptávku.

Je nutné zdůraznit, že rizika se mohou kumulovat a tím znásobovat své dopady. Nebyla taxativně vyjmenována všechna rizika, ale pouze ta, která považujeme za významná. Rizika se snažíme eliminovat zajištěním/ zárukou. Další rizika spojená s participací, úvěru a střety zájmů jsou popsány zde: https://admin.zfp-finance.cz/getmedia/2a29e363-6dfa-44a7-bf96-080750e0f31e/Upozorneni-na-rizika-participaci-uveru-a-strety-zajmu_1.pdf

Právní analýza

ZFP Finance I., s.r.o. uskutečnilo právní analýzu k APARTMÁNY LABSKÁ, s.r.o. v tomto rozsahu:

1. Kontrola veřejných rejstříků.

2. Kontrola ve smyslu oprávnění k podnikání a zda proti nim nejsou vedena soudní řízení.

3. Kontrola všech společností v evidenci exekucí a insolvenčních rejstříků.

4. Právní rizika jsou řešena ručením Z F P, s.r.o.

Kontrola

1. Účel úvěru

APARTMÁNY LABSKÁ, s.r.o. je povinna využívat získané finanční prostředky pouze v soulad su účelem úvěru.

2. Kontrola zadlužení

APARTMÁNY LABSKÁ, s.r.o je povinna vyžádat si souhlas ZFP Finance I., s.r.o. v případě dalšího získávání finančních prostředků mimo záloh od klientů.

3. Kontrola developmentu

APARTMÁNY LABSKÁ, s.r.o je povinna reportovat rozpočet developerského projektu, zda jsou v souladu s plánem.