HRK 90 a.s.

Popis projektu

Adresa nemovité věci:                  Vnitřní Město 31, Třebíč, 674 01, kraj Vysočina
Katastrální údaje:                          kraj Vysočina, okres Třebíč, kód k.ú. 769738, LV č. 18501 a LV č. 18502
Vlastník stavby a pozemku:         ALGRA, s.r.o., IČO: 079 43 016, Karlovo náměstí 290/16, 120 00 Praha.
 
Časový harmonogram
•             Do 31.03.2021 kompletní dokončení jednotek v 3NP a podkroví.
•             Do 30.06.2021 kompletní dokončení jednotek ve 2NP.
•             Kolaudační souhlas s užíváním jednotek do 31.08.2021.
•             Zahájení nabízení jednotek k prodeji / pronájmu od 02/2021.

Popis budovy
Jedná se o řadový, částečně podsklepený objekt se třemi nadzemními podlažími a podkrovím nacházející se v centru města na Karlově náměstí. Půdorysný tvar objektu je nepravidelný, budova se skládá ze tří funkčně a provozně propojených traktů. Mezi jednotlivými částmi je malý dvorek. Budova je zděná, střecha pokryta betonovými taškami, výplně otvorů dřevěné, klempířské prvky v mědi. Dvorana je zastřešená konstrukcí z hliníku se skleněnými výplněmi.
Stáří stavby není zjištěno, zástavba kolem Karlova náměstí je ze 13.-14. století. V průběhu let probíhalo množství oprav a rekonstrukcí. Podoba domu z ulice je z roku 1953, V roce 2003 proběhla kompletní rekonstrukce domu a jeho rozšíření. Z domu zůstaly jen nosné stěny a klenuté stropy, vše ostatní bylo přestavěno. V domě sídlila banka, která zde měla kanceláře a také se zde nacházely dva byty. K 8/2020 nemovitost prochází rekonstrukcí. Po rekonstrukci se v 1.NP bude nacházet provoz pro odběr krevní plazmy a dále vstupní prostory do dalších nadzemních podlaží a rampa sjezdu do podzemních prostor. V 1.PP se bude nacházet technické zázemí objektu, garáže a parkovací stání. Ve 2.NP, 3.NP a podkroví jsou situovány samostatné kancelářské buňky se samostatným sociálním zázemím, služební byt a jednotlivé byty. Jedná se o šest administrativních jednotek, popř. ateliérů a celkem 9 bytů - dvě bytové jednotky 1+KK, služební byt 3+KK, dva byty 3+KK, tři byty 2+KK a mezonetový byt 5+KK.

Výpočet ploch a ostatní údaje:

• Zastavěná plocha objektu 910 m2
• Obestavěný prostor objektu cca 12 390 m3
• Užitková plocha objektu 2657 m2

 Zajištění ve prospěch ZFP Finance I., s.r.o.

1. 100 % akcií HRK 90 a.s., IČO: 066 10 463

2. Zástava budoucích pohledávek M+M zfp s.r.o., IČO: 263 07 219

3. Zástava nemovitostí zapsaných na LV č. 11908 pro k.ú. Břeclav.

4. Zástava 100% obchodního podílu ve společnosti KN31T s.r.o., IČO: 034 43 655

Zástava 100% akcií HRK 90 a.s., IČO: 066 10 463

ZFP Finance I., s.r.o. poskytuje a je podmínkou čerpání úvěru zástava 100 % akcií společnosti HRK 90 a.s. ve prospěch ZFP Finance I., s.r.o. Společnost HRK 90 a.s. je vlastněna více než 30 akcionáři. Předsedou představenstva je pan Michal Očenášek, dalšími členy představenstva jsou pan Stanislav Bílek a pan Martin Příkazský. V dozorčí radě jsou pan Stanislav Beňo, pan Jakub König a pan Matyáš Freudenfeld. Společnost HRK 90 a.s. má základní kapitál ve výši 25.350.000 Kč. V majetku společnosti jsou:

• Majetkový podíl ve společnosti BREADWAY a.s. ve výši 6 % ZK. Naše ocenění hodnoty aktiva je 11.000.000 Kč, transakci oceňujeme s 50 % discountem oproti již realizované kupní ceně akcií.
• Majetkový podíl ve společnosti ZFP GROUP, a.s. ve výši 1,36 % na ZK. Naše ocenění hodnoty aktiv je 4.800.000 Kč, transakci oceňujeme s 20 % discountem oproti již realizovaným kupním cenám akcií.
• Pohledávka ve výši 7.600.000 Kč za společností BREADWAY a.s., kterou oceňujeme ve výši 5.000.000 Kč, tedy s discountem ve výši 2.600.000 Kč.

Společnosti HRK 90 a.s. plynou příjmy z držení tohoto majetku v menších stovkách tisíc korun ročně, které do našeho ocenění nezahrnujeme.
Celkově je hodnota zajištění ze strany HRK 90 a.s. ve výši 20.800.000 Kč ve prospěch ZFP Finance I., s.r.o.

 

Zástava budoucích pohledávek M+M zfp s.r.o., IČO 263 07 219

Dalším zajišťovacím instrumentem je zástava budoucích pohledávek M+M zfp s.r.o. IČO 263 07 219 vůči ZFP akademie, a.s., IČO: 263 04 805. V případě našeho posouzení hodnoty zajištění musíme vycházet z:

• Výše pohledávek za posledních 12 měsíců dosahuje 10.080.000 Kč. Pro posouzení z hlediska úvěru se jedná o příjem, který by v případě nesplácení úvěru připadlo úvěrujícímu subjektu. Pokud by tento příjem byl zachován, tak úvěr je splacen z této zástavy do 5 let.

Celkově je náš pohled na hodnotu zajištění z pozice zástavy budoucích pohledávek M+M zfp s.r.o. ve výši 10.080.000 Kč ve prospěch ZFP Finance I., s.r.o.

Zástava nemovitostí zapsaných na LV č. 11908 pro k.ú. Břeclav

V rámci zajištění má ZFP Finance I., s.r.o zřízenou zástavu nemovitostí zapsaných na LV č. 11908 pro k.ú. Břeclav na základě smlouvy o zřízení zástavního práva, zákazu scizení a zatížení s ALGRA reality, IČO: 082 93 597.
Poloha pozemku je v části stará Břeclav na ulici Lidická. Poloha pozemku je atraktivní, ale z námi zjištěných zdrojů byl pozemek v nabídce delší dobu za cenu 3500 Kč/m2, tedy riziko likvidity je významnější.
Hodnotu zástavy odhadujeme na 4.340.000 Kč, která zahrnuje 20% discount oproti realizační ceně.
 

Zástava 100% obchodního podílu ve společnosti KN31T s.r.o., IČO: 034 43 655

KN31T s.r.o. je účelová SPV společnost, která je vlastněná ze 70 % HRK 90 a.s. a z 30 % panem Rostislavem Očenáškem, nar. 03.07.1985, Svárov 617, 691 02 Velké Bílovice.
Z hlediska posouzení zajištění je podstatné, že KN31T s.r.o. na základě poskytnutého úvěru koupí od stávajícího majitele ALGRA, s.r.o., IČO: 079 43 016, Karlovo náměstí 290/16, Nové Město, 120 00 Praha 2 pozemky a polyfunkční budovu v Třebíči.
Cena obvyklá nemovitosti v původním stavu byla odhadcem stanovena na 33 000 0000 Kč. Cena obvyklá nemovitosti po dokončení rekonstrukce byla stanovena na 45 000 000 Kč. Náklady na modernizaci dodané vlastníkem činí 20 661 000 Kč. Prostavěnost rozpočtu ke 8/2020 činí 23,6 %. Celková rozestavěnost domu činí asi 76 % . Cena nemovitosti k 8/2020 činí 35 200 000 Kč. Celková rozestavěnost domu je nízká z důvodu, že během rekonstrukce bylo odstraněno mnoho konstrukcí, které budou vyměněny. Cena obvyklá nemovitosti je stanovena porovnávací a výnosovou metodou. Vzhledem k účelu nemovitosti je jako hlavní metoda použita metoda výnosová. Nemovitost je v záplavovém území 100 leté vody. Proti povodni i záplavě je však pojištěna. Jednotky v domě jsou zatíženy zástavním právem.
Hodnotu zástavy odhadujeme na 29.700.000 Kč, která zahrnuje 10 % discount oproti hodnotě stanovené znalcem.
 
Z výše uvedeného plyne, že hodnota zástav dle našich zjištění je na úrovni přesahující částku 65 mil. Kč. Úvěr je ve výši 45 mil. Kč, tedy rezerva v zajištění ve výši 20 mil. Kč pokrývá i příslušenství plynoucí z úvěru.

Právní analýza

ZFP Finance I., s.r.o. uskutečnilo právní analýzu k HRK 90 a.s., ALGRA reality s.r.o., M + M zfp s.r.o. a KN31T s.r.o. v tomto rozsahu:

1. Kontrola veřejných rejstříků.
2. Kontrola ve smyslu oprávnění k podnikání a zda proti nim nejsou vedena soudní řízení.
3. Kontrola všech společností v evidenci exekucí a insolvenčních rejstříků.
4. Kontrola vlastníků

Analýza rizik

V rámci analýzy uvádíme následující rizika, která vnímáme jako nejvýznamnější:
1. COVID-19. Riziko je nepredikovatelné v jak oblasti dopadů, zda nastane a v jaké pravděpodobnosti, jedná se o typický Black swan (nepředvídatelná událost). Reálně se dá konstatovat, že HDP České republiky klesá z důvodu vládních opatření na zmírnění šíření COVID-19. Investor musí vnímat, že dopady můžou být hlubší než v roce 2008-2010 kdy vrcholila hypoteční krize v USA a následně po celém světě.
2. Riziko snížené poptávky po koupi nebo pronájmech bytových jednotek a komerčních prostor. Z důvodu COVID-19 a následného ekonomického zpomalení by měl investor počítat s negativním scénářem.
3. Právní riziko: Společnost HRK 90 a.s. může být ohrožena právními riziky, a to změnou právního prostředí. Sekundárně se právní riziko dotýká i případných sporů a vymáhání následných pohledávek.
4. Daňové riziko: Společnost HRK 90 a.s. může být ohrožena v důsledku daňových změn, například daní z nemovitosti, sektorovou daní a jinými daněmi, jež mají vliv na podnikatelské prostředí v zemi.

Je nutné zdůraznit, že rizika se mohou kumulovat a tím znásobovat své dopady. Nebyla taxativně vyjmenována všechna rizika, ale pouze ta, která považujeme za významná. Rovněž nedokážeme v tuto chvíli analyzovat a vyhodnotit všechny možné dopady COVID-19, stejně tak reakce politiků na toto riziko. Další rizika spojena s participací, úvěru a střety zájmu jsou popsány zde: https://admin.zfp-finance.cz/getmedia/2a29e363-6dfa-44a7-bf96-080750e0f31e/Upozorneni-na-rizika-participaci-uveru-a-strety-zajmu_1.pdf